Cum sa obtii cel mai bun credit ipotecar – sfaturi pentru tinerii cumparatori

Cand incepi sa te gandesti serios la ideea de a cumpara o locuinta, apare imediat intrebarea: cum faci rost de banii necesari? Pentru majoritatea tinerilor, raspunsul e clar – printr-un credit ipotecar. Aici intervine partea complicata. Bancile nu functioneaza dupa acelasi tipar, iar ofertele de pe piata sunt greu de comparat daca nu stii exact ce sa urmaresti.

Mai intai trebuie sa intelegi care e punctul tau de plecare. Ce venit ai? Ai un avans strans? Te ajuta cineva din familie? Ai un istoric de creditare bun sau e prima data cand apelezi la o banca pentru a imprumuta bani? Fiecare dintre aceste aspecte influenteaza semnificativ ce tip de credit poti obtine si in ce conditii.

Rezumat:

1 Diferentele intre tipurile de credite
2 Importanta scorului de credit
3 Avansul – cat conteaza de fapt
4 Garantiile – ce pun bancile in balanta
5 Comparatia intre oferte
6 Programul Noua Casa
7 Dosarul de credit
8 Asigurarile impuse de banca
9 Refinantarea creditului
10 Ce rol joaca consilierul imobiliar
11 Inainte sa semnezi

Diferentele intre tipurile de credite

Nu toate creditele ipotecare sunt la fel. Unele sunt cu dobanda fixa, altele cu dobanda variabila. In teorie, pare simplu: daca vrei predictibilitate, alegi dobanda fixa. Daca esti dispus sa-ti asumi fluctuatii, mergi pe variabila. Realitatea e putin mai complicata.

Dobanda fixa iti ofera confortul psihologic ca rata nu se va modifica ani la rand. Insa vine cu un cost initial ceva mai mare. Dobanda variabila e mai mica la inceput, dar se poate dubla in cativa ani, daca inflatia creste si BNR majoreaza indicele de referinta.

Exista si optiuni hibride – credite cu dobanda fixa pentru primii 5 sau 7 ani, dupa care devin variabile. Merita sa le iei in calcul daca vrei sa te stabilizezi financiar in primii ani si apoi sa renegociezi, daca piata o permite.

Importanta scorului de credit

Scorul de credit e ca un buletin financiar. Arata daca ai fost sau nu responsabil cu banii pana acum. Daca ai avut intarzieri la plati sau ai rate neplatite, scorul scade. Cu cat e mai mic, cu atat sansele de a primi o oferta buna de credit sunt mai slabe.

Vezi si: Sfaturi in vederea achizitionarii unei locuinte (apartament, garsoniera...)

Verifica-ti scorul de credit inainte sa aplici. Il poti afla gratuit o data pe an de la Biroul de Credit. Daca observi probleme, incearca sa le rezolvi inainte sa mergi la banca. Poate fi vorba despre o factura uitata sau o eroare inregistrata incorect.

Avansul – cat conteaza de fapt

Bancile cer in general un avans de minimum 15%. Asta inseamna ca pentru un apartament de 100.000 de euro trebuie sa vii cu 15.000 din buzunar. Cu cat ai un avans mai mare, cu atat ai mai multe avantaje: dobanda mai mica, rata lunara mai scazuta si o pozitie mai buna la negociere.

Unii tineri aleg sa amane achizitia tocmai pentru a strange un avans mai consistent. Altii prefera sa mearga direct catre optiunea minima, mai ales daca beneficiaza de garantii guvernamentale. Depinde de cat esti dispus sa platesti lunar si cat de mult te preseaza timpul.

Garantiile – ce pun bancile in balanta

La creditul ipotecar, locuinta pe care o cumperi devine garantie pentru banca. Daca nu platesti ratele, ei au dreptul sa o execute silit. Tocmai de aceea, institutiile financiare sunt atente la valoarea reala a proprietatii.

Evaluatorii agreati de banca vin sa verifice locuinta. Poti avea o surpriza: tu crezi ca e de 90.000 euro, evaluatorul spune ca face doar 75.000. In cazul asta, banca iti poate acorda o suma mai mica, chiar daca ai avansul pregatit. Trebuie sa iei in calcul si acest risc.

Comparatia intre oferte

Nu te opri la prima oferta pe care o primesti. Chiar daca ai contul de salariu la o banca, nu inseamna ca e si cea mai potrivita pentru credit. Compara dobanzile anuale efective (DAE), comisioanele lunare, costurile de analiza a dosarului, asigurarile obligatorii.

Fa o simulare completa a ratei lunare, nu te uita doar la dobanda. Uneori, o oferta cu dobanda putin mai mare poate fi mai avantajoasa, daca nu include comisioane ascunse.
Cere informatii clare, in scris. Nu te baza pe ceea ce spune un consilier intr-o discutie telefonica. Cand vine vorba de zeci de mii de euro, orice detaliu conteaza.

Vezi si: Case noi pentru familii: Avangarde Forest 3

Programul Noua Casa

Multi tineri aleg sa mearga pe varianta Noua Casa. E un program de stat care garanteaza partial creditul. Avantajul e ca poti obtine un imprumut cu un avans de doar 5%.

Totusi, sunt si limite. Suma maxima imprumutata e plafonata. Nu poti cumpara orice tip de locuinta. Sunt impuse conditii legate de vechimea cladirii, de suprafata utila, de tipul de constructie.

Mai mult, daca ai deja o locuinta pe numele tau, s-ar putea sa nu te califici. Merita sa analizezi cu atentie conditiile programului inainte sa te bazezi pe el.

Dosarul de credit

Actele necesare pot parea multe, dar in realitate lista e clara. Ai nevoie de: buletin, adeverinta de venit, extras de cont, contract de munca, eventuale alte surse de venit, documentele locuintei (daca ai gasit deja un imobil), antecontract de vanzare-cumparare.

Pregateste-le din timp. Orice intarziere poate insemna pierderea unei oferte bune sau a unui apartament dorit. Bancile pot fi rigide cand vine vorba de termene.

Asigurarile impuse de banca

Banca te va obliga sa inchei o polita de asigurare pentru locuinta. In unele cazuri, poate cere si o asigurare de viata pentru titularul creditului.

De regula, asigurarea locuintei e ieftina si usor de obtinut. Cea de viata, in schimb, vine cu un cost suplimentar. Inainte sa semnezi, intreaba daca poti alege furnizorul sau daca banca impune o firma anume. Uneori poti negocia pretul sau conditiile.

Refinantarea creditului

Multi cred ca odata ce ai luat un credit, esti blocat pe 30 de ani cu aceeasi rata. Nu e asa. Daca gasesti o oferta mai buna, poti oricand cere o refinantare.

Unele banci accepta refinantarea fara avans, daca proprietatea are deja o valoare mai mare. In functie de evolutia pietei, poti reduce rata lunara sau chiar perioada de creditare.

Vezi si: Cum poti stimula vanzatorii viitorii proprietari?

E important sa stii ca refinantarea vine cu costuri. Trebuie sa achiti din nou taxele notariale, comisioanele de analiza, poate si o taxa de rambursare anticipata. Fa un calcul atent inainte sa te arunci in acest proces.

Ce rol joaca consilierul imobiliar

Daca nu te pricepi la acte, evaluari si termeni bancari, un consilier bun te poate ajuta. Nu oricine vinde apartamente e interesat de interesele tale. Un consilier independent, cu experienta, iti poate da indicatii clare si iti poate face legatura cu banci care au reputatie buna.

Poate chiar sa iti spuna ce apartamente de vânzare Bucuresti se incadreaza in bugetul tau si in cerintele bancii.

Alege cu grija pe cine asculti. Piata e plina de agenti care promit orice, doar ca sa incheie un contract. Cauta recomandari, verifica istoricul, discuta deschis despre comision si responsabilitati.

Inainte sa semnezi

Citeste fiecare rand din contractul de credit. Cere explicatii, oricat de marunte ar parea. Daca nu intelegi un paragraf, intreaba. Ai dreptul sa fii informat.

Un credit ipotecar nu e doar o rata lunara. E o relatie de zeci de ani cu o banca. Daca incepe prost, s-ar putea sa te coste mai mult decat iti imaginezi.

Sa iei un credit ipotecar poate parea complicat, dar cu pasii potriviti si o documentare corecta, poate deveni o decizie bine fundamentata. E una dintre cele mai mari investitii pe care le vei face vreodata. Asa ca merita tot efortul.